Cómo comprar una casa en Chile: pasos legales desde la reserva hasta la inscripción

Para comprar una casa en Chile, la ruta legal habitual es: reserva, promesa de compraventa, estudio de títulos, tasación y aprobación del crédito si compras con financiamiento, firma de la escritura pública de compraventa e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La venta de un inmueble solo se perfecciona por escritura pública (artículo 1801 del Código Civil) y el dominio se transfiere cuando esa escritura se inscribe en el Registro de Propiedad del Conservador competente (artículo 686). Entre ambos hitos, el estudio de títulos y el financiamiento deciden si la compra puede cerrarse sin sorpresas.

Paso 1: la reserva, qué es y qué no es

La reserva es un pago o documento inicial que suelen pedir inmobiliarias y corredores para retirar temporalmente la propiedad de la oferta. No es la compraventa ni la promesa, y sus efectos dependen de lo que diga el documento: si el monto se imputa al precio, en qué casos se devuelve, en qué plazo y qué pasa si el crédito no se aprueba.

Si compras a una empresa constructora o inmobiliaria, la Ley Nº 19.496 de protección de los derechos de los consumidores se aplica a la venta de viviendas (artículo 2, letra e). El SERNAC ha informado que, si la compra no se concreta por causas no imputables al consumidor, como el rechazo del crédito hipotecario, este tiene derecho a recuperar lo pagado. Entre particulares rige lo que se haya pactado por escrito.

Paso 2: la promesa de compraventa

La promesa obliga a ambas partes a firmar la compraventa definitiva en una fecha o al cumplirse una condición, por ejemplo, la aprobación del crédito. Para que produzca obligaciones debe constar por escrito, contener un plazo o condición que fije la época de la compraventa y especificar el contrato prometido de modo que solo falten la tradición o las solemnidades legales (artículo 1554 del Código Civil). En ella se fijan el precio, la forma de pago, las arras o la multa, quién paga los gastos y qué ocurre si una parte no cumple.

Revisa requisitos, arras, cláusula penal y opciones ante el incumplimiento en la guía de promesa de compraventa en Chile.

Paso 3: el estudio de títulos

Antes de escriturar, un abogado revisa quién es el dueño actual, la cadena de títulos de al menos los últimos diez años, las hipotecas, embargos y prohibiciones inscritas, la deuda de contribuciones, la recepción municipal de la construcción y, en departamentos, el reglamento de copropiedad. El período de diez años coincide con el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria del Código Civil (artículo 2511). Si compras con crédito, el banco encarga su propio estudio; si compras al contado, nadie lo hará por ti.

Qué documentos se piden y qué observaciones son frecuentes está explicado en la guía de estudio de títulos de una propiedad.

Paso 4: tasación, crédito hipotecario y seguros

Con financiamiento, el banco tasa la propiedad, evalúa tu capacidad de pago y define cuánto presta. La CMF explica que los gastos operacionales del crédito hipotecario son de cargo del deudor: impuesto de timbres y estampillas, gastos notariales, inscripción en el Conservador, primas de los seguros de incendio y desgravamen, tasación, estudio de títulos y redacción de la escritura. Salvo los seguros, esos gastos pueden incluirse en el monto del crédito siempre que el total no supere el 80% del valor de tasación.

Al comparar ofertas no mires solo el dividendo: revisa la carga anual equivalente, el costo total del crédito, el plazo, los seguros y las condiciones de prepago. Si la promesa depende del crédito, asegúrate de que sus plazos sean compatibles con los tiempos reales de aprobación y tasación.

Paso 5: la escritura pública de compraventa

La venta de un bien raíz no se reputa perfecta mientras no se otorga escritura pública (artículo 1801 del Código Civil). Cuando hay crédito, lo habitual es una sola escritura de compraventa, mutuo e hipoteca redactada por el banco. Antes de firmar, verifica que coincidan la individualización del inmueble, su inscripción, rol y deslindes, el precio y la forma de pago, y los datos y el estado civil de las partes.

Si el vendedor está casado en sociedad conyugal o el inmueble fue declarado bien familiar, puede requerirse la autorización del cónyuge para vender o prometer vender (artículos 1749 y 142 del Código Civil). Una autorización faltante es un problema que conviene detectar en el estudio de títulos, no el día de la firma.

Paso 6: inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

La tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador del territorio donde está el inmueble (artículos 686 y 687 del Código Civil). Si hay crédito, se inscriben además la hipoteca y la prohibición a favor del banco. El Conservador puede negarse a inscribir un título legalmente inadmisible, por lo que conviene revisar la escritura antes de firmarla y dar seguimiento a su ingreso. Una vez inscrita, pide la copia de la inscripción con vigencia a tu nombre.

Gastos de comprar una casa: quién paga qué

A los gastos operacionales del crédito se suman, según el caso, la notaría de la promesa y de la escritura, la inscripción en el Conservador, los certificados del estudio de títulos y el corretaje si intervino un corredor. El impuesto de timbres y estampillas grava el mutuo, no la compraventa: según el Decreto Ley Nº 3.475, se calcula en 0,066% del monto por cada mes o fracción entre la emisión del documento y su vencimiento, con una tasa máxima de 0,8%, que es la que se alcanza en un crédito a largo plazo.

El Código Civil dispone que las costas de la escritura y demás solemnidades de la venta son de cargo del vendedor, a menos de pactarse otra cosa (artículo 1806). En la práctica la distribución se negocia, por lo que conviene dejarla escrita en la promesa.

Comprar con subsidio habitacional

Si compras con un subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, los requisitos y plazos del programa condicionan la promesa y la escritura, por lo que deben revisarse antes de comprometer fechas con el vendedor. Además, algunas viviendas quedan con prohibiciones o impedimentos a favor del SERVIU que aparecen en el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Revisa las reglas vigentes de tu programa en el sitio del MINVU.

Comprar desde el extranjero o mediante mandato

Puedes comprar sin viajar a Chile por medio de un mandatario con poder suficiente. El Ministerio de Relaciones Exteriores indica que las escrituras que deban incorporarse al Conservador de Bienes Raíces deben otorgarse en un consulado de Chile y luego legalizarse para producir efectos en Chile. El poder debe precisar las facultades para prometer, comprar, pagar, firmar el mutuo y la hipoteca, e inscribir; conviene que lo redacte un abogado en Chile antes de la cita consular.

Si eres extranjero sin domicilio ni residencia en Chile, el SII indica que para invertir en bienes raíces debes obtener un RUT y, si percibes rentas de esa inversión, designar un representante en el país.

Comprar una propiedad heredada

Si quienes venden son herederos, no pueden disponer del inmueble mientras no se inscriban la resolución de posesión efectiva y las inscripciones especiales de herencia; con ellas pueden vender todos de consuno. Si el inmueble se adjudicó a uno de ellos en una partición, se necesita además la inscripción de esa adjudicación (artículo 688 del Código Civil). También debe revisarse que se haya acreditado el pago o la exención del impuesto a la herencia.

Para revisar cada paso, consulta las guías de posesión efectiva, partición de herencia e impuesto a la herencia.

Si la propiedad tiene hipoteca del vendedor

Es frecuente comprar una casa que todavía tiene un crédito hipotecario del vendedor. La hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño (artículo 2428 del Código Civil), así que la operación debe asegurar que el saldo se pague con el precio y que el banco del vendedor otorgue el alzamiento y lo ingrese al Conservador.

Los plazos y la obligación del acreedor están explicados en la guía de alzamiento de hipoteca.

Checklist antes de firmar la escritura

• Reserva y promesa firmadas, con plazo, precio, forma de pago y reglas de devolución.
• Estudio de títulos terminado y observaciones resueltas por escrito.
• Crédito aprobado, tasación conocida y costo total del financiamiento revisado.
• Certificados vigentes: dominio, GP, contribuciones y recepción definitiva.
• Autorización del cónyuge, poderes o documentos de la sucesión, si corresponden.
• Acuerdo escrito sobre quién paga notaría, Conservador y demás gastos.
• Mecanismo de pago del precio vinculado a la inscripción en el Conservador.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Entregar dinero relevante con una reserva sin condiciones escritas.
• Firmar una promesa sin plazo o condición para la compraventa.
• Confiar en que el estudio del banco protege los intereses del comprador.
• Liberar el precio antes de que la escritura quede inscrita.
• Olvidar la hipoteca del vendedor, las deudas de gastos comunes o las obras sin recepción.

Si quieres que revisemos tu operación antes de firmar, conoce nuestro servicio inmobiliario.

Contenido informativo basado en fuentes oficiales consultadas el 30 de septiembre de 2026. Cada compra depende de los títulos del inmueble, las partes, el financiamiento y los contratos firmados.