Promesa de compraventa en Chile: qué es, requisitos y qué pasa si no se cumple

Una promesa de compraventa es el contrato en que comprador y vendedor se obligan a celebrar más adelante la compraventa definitiva de un inmueble, en una fecha o al cumplirse una condición. Se usa cuando todavía falta algo para escriturar: el crédito, el estudio de títulos, documentos del vendedor o la entrega de un proyecto. Si no reúne los requisitos del artículo 1554 del Código Civil no produce obligación alguna; si los reúne, ante el incumplimiento la otra parte puede exigir que se firme la compraventa o pedir la resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

Qué es una promesa de compraventa

La promesa es un contrato preparatorio: su objeto es celebrar otro contrato, la compraventa. Por eso genera una obligación de hacer. El Código Civil establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna salvo que concurran las circunstancias del artículo 1554 y que, cumplidas, se aplican las reglas de las obligaciones de hacer del artículo 1553. En la práctica se la conoce también como contrato de promesa de compraventa o simplemente promesa.

Requisitos del artículo 1554 del Código Civil

Para que la promesa obligue deben cumplirse cuatro requisitos copulativos:

1. Que la promesa conste por escrito.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
3. Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato.
4. Que especifique el contrato prometido de tal manera que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades legales.

En un inmueble, el cuarto requisito exige identificar con precisión la propiedad y el precio, que son los elementos esenciales de la compraventa. La forma de pago no es un requisito del artículo 1554, pero conviene pactarla: si falta, se aplica la regla supletoria del artículo 1872, y una promesa ambigua abre la puerta a discutir cómo se cumple.

Qué debe contener una promesa de compraventa de un inmueble

• Individualización completa de las partes, su estado civil y, si corresponde, sus representantes.
• Inscripción de dominio, rol de avalúo y deslindes del inmueble, incluidos estacionamientos y bodegas.
• Precio, forma de pago y, si hay crédito, cómo se pagará el saldo.
• Plazo o condición para firmar la compraventa y un plazo máximo.
• Arras o cláusula penal, con reglas claras sobre cuándo se pierden o se devuelven.
• Qué pasa si el crédito no se aprueba o el estudio de títulos tiene observaciones.
• Quién paga notaría, Conservador y demás gastos, y cuándo se entrega el inmueble.

Arras: qué son y cómo funcionan

Las arras son una cosa, normalmente dinero, que se entrega en prenda de la celebración o ejecución del contrato. Si se dan como arras de retracto, cada parte puede retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió debe restituirlas dobladas (artículo 1803 del Código Civil). Si no se fijó plazo para retractarse, no cabe hacerlo después de dos meses desde la convención ni después de otorgada la escritura o iniciada la entrega (artículo 1804). Si se entregan expresamente como parte del precio o como señal de quedar convenidos, no operan como arras de retracto (artículo 1805).

Estas reglas están escritas para la compraventa. En una promesa conviene pactar expresamente qué carácter tienen las arras, para evitar discusiones sobre si permiten o no desistirse.

Cláusula penal o multa por incumplimiento

La cláusula penal es la pena que una parte acepta pagar si no cumple o si se retrasa (artículo 1535). En las promesas es habitual fijar una multa. Antes de la mora solo puede exigirse la obligación principal; en mora, puede pedirse el cumplimiento o la pena, pero no ambos, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o se haya pactado que su pago no extingue la obligación principal (artículo 1537).

Tampoco pueden pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, salvo que se haya estipulado así expresamente (artículo 1543). Y cuando la pena es una suma de dinero desproporcionada frente a la obligación principal, el artículo 1544 permite pedir su rebaja en los casos que señala.

Plazo y condición: cómo redactarlos

La promesa debe contener un plazo o una condición que fije la época de la compraventa. Es frecuente combinarlos: firmar dentro de cierto número de días desde la aprobación del crédito, con una fecha límite. Una condición sin límite temporal genera incertidumbre sobre si la promesa sigue vigente. También conviene precisar la notaría, los documentos que debe aportar cada parte y cómo se comunicará que la condición se cumplió.

Qué pasa si una parte no cumple la promesa

En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse lo pactado: la parte cumplidora puede pedir, a su arbitrio, el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios (artículo 1489). Como la promesa genera una obligación de hacer, el acreedor puede pedir que se apremie al deudor para firmar, que se le autorice a hacerlo ejecutar por un tercero a costa del deudor o que se le indemnice (artículo 1553).

La vía procesal concreta, la prueba de que tú cumpliste o estabas dispuesto a cumplir y el efecto de las arras o la multa pactadas deben evaluarse con un abogado antes de demandar o de dejar vencer el plazo.

Si el comprador no obtiene el crédito

Si la promesa condicionó la compra a la aprobación del crédito y este se rechaza sin culpa del comprador, lo decisivo es lo que diga el contrato sobre la devolución de lo pagado. Con inmobiliarias, el SERNAC ha informado que, si la compra no se concreta por causas no imputables al consumidor, este tiene derecho a recuperar lo pagado, y que los tribunales han considerado abusivo retener la totalidad del pie en esos casos.

Si el vendedor se arrepiente

Si el vendedor no firma dentro del plazo, el comprador que cumplió puede exigir la firma de la compraventa o pedir la resolución, con indemnización o con la multa pactada. Si lo entregado eran arras de retracto, el vendedor que se retracta debe restituirlas dobladas.

Diferencia entre reserva y promesa de compraventa

La reserva es un documento previo, sin regulación especial en el Código Civil, que suele retirar la propiedad de la oferta por un tiempo. La promesa, en cambio, obliga a celebrar la compraventa si cumple el artículo 1554. Firmar una reserva no te obliga a comprar, salvo que el documento diga otra cosa, pero tampoco te da derecho a exigir la venta.

Promesa con una inmobiliaria: compra en verde o en blanco

Si una empresa inmobiliaria o quien construye viviendas, locales u oficinas celebra una promesa sobre un inmueble que aún no cuenta con recepción definitiva, y el comprador entrega todo o parte del precio, la promesa debe otorgarse por instrumento privado autorizado ante notario y caucionarse con póliza de seguro o boleta bancaria a favor del comprador por el monto anticipado (artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). El notario no puede autorizar la promesa si no se ha constituido esa garantía.

La garantía no es exigible respecto de lo que el comprador deposite en una cuenta de ahorro de la que no pueda girar o en depósitos a plazo a favor del vendedor custodiados por el notario. En esos casos, si nada se dice, el plazo para inscribir el inmueble a nombre del comprador se entiende de un año desde la promesa. Además, la Ley Nº 19.496 se aplica a la venta de viviendas por empresas constructoras e inmobiliarias.

Checklist antes de firmar una promesa

• Copia de la inscripción de dominio vigente y certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Estado civil del vendedor y autorización del cónyuge si corresponde.
• Plazo o condición con fecha límite para firmar la compraventa.
• Carácter de las arras o monto de la multa definidos por escrito.
• Regla de devolución si el crédito es rechazado.
• Garantía del artículo 138 bis si compras en verde o en blanco a una inmobiliaria.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Confundir la reserva con la promesa.
• Firmar sin plazo ni condición para la compraventa.
• Entregar arras sin decir si permiten retractarse.
• Pactar una multa y además pedir indemnización sin haberlo estipulado.
• Dejar vencer el plazo sin documentar quién incumplió.

La promesa es solo una etapa: revisa la ruta completa en la guía cómo comprar una casa en Chile y lo que debe verificarse antes de firmar en estudio de títulos. Si necesitas redactar o revisar una promesa, conoce nuestro servicio inmobiliario.

Contenido informativo basado en fuentes oficiales consultadas el 30 de septiembre de 2026. Los efectos de una promesa dependen de su texto, de la conducta de las partes y de las pruebas disponibles.