Estudio de títulos de una propiedad en Chile: qué revisa, documentos y plazos

Un estudio de títulos es el análisis jurídico de los antecedentes de un inmueble para confirmar que el vendedor es dueño, que puede venderlo y que la propiedad no tiene gravámenes, prohibiciones o defectos que impidan o pongan en riesgo la compra. Revisa al menos los últimos diez años de inscripciones, porque ese es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria del Código Civil (artículo 2511), y suma certificados de contribuciones, recepción municipal y, en condominios, el reglamento de copropiedad. Lo exige el banco cuando hay crédito hipotecario y es igual de importante si compras al contado.

Qué es un estudio de títulos

El estudio de títulos de una propiedad es un informe legal que responde tres preguntas: si quien vende es realmente el dueño, si puede vender sin autorizaciones o impedimentos pendientes y si el comprador recibirá el inmueble libre de gravámenes no asumidos. Para responderlas, el abogado cruza las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces con las escrituras que les dieron origen y con certificados municipales y tributarios.

El Conservador lleva tres registros: el de Propiedad, el de Hipotecas y Gravámenes, y el de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (artículo 31 de la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces). El estudio revisa los tres respecto del inmueble y de quien vende.

Por qué se revisan al menos diez años de títulos

El Código Civil fija en diez años el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria, que corre contra toda persona y no se suspende (artículo 2511); la ordinaria, para bienes raíces, es de cinco años (artículo 2508). Por eso la práctica es revisar al menos diez años de inscripciones: permite detectar defectos que todavía podrían ser alegados por terceros. Hay situaciones en que conviene mirar más atrás, y es el abogado quien debe definirlo según los antecedentes.

El Conservador de Bienes Raíces de Santiago ofrece una carpeta de estudio de títulos que incluye la copia de inscripción con vigencia, el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones y un certificado que menciona los títulos anteriores hasta diez años. Esa carpeta no incluye las copias de las inscripciones anteriores ni el análisis jurídico.

Dominio vigente y cadena de títulos

Se revisa la inscripción de dominio vigente a nombre del vendedor y cada título anterior: compraventas, adjudicaciones, herencias, donaciones o aportes a sociedades. En cada eslabón se controla que quien transfirió era dueño, que tenía capacidad o poder suficiente y que la inscripción coincide con la escritura. Según el Conservador de Santiago, las copias de las escrituras se obtienen en la notaría que las otorgó y, si tienen más de un año, en el Archivo Judicial.

Si en la cadena aparece una herencia, los herederos solo pueden disponer del inmueble después de las inscripciones del artículo 688 del Código Civil. Revisa la guía de posesión efectiva y la de partición de herencia.

Hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios

El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, conocido como GP, informa gravámenes como hipotecas, servidumbres y usufructos, y prohibiciones como embargos o impedimentos bancarios o del SERVIU para vender. Se puede pedir con litigios. La enajenación de cosas embargadas por decreto judicial, sin autorización del juez o consentimiento del acreedor, adolece de objeto ilícito (artículo 1464 del Código Civil), por lo que un embargo debe resolverse antes de escriturar.

Una hipoteca vigente del vendedor no impide la compra, pero sigue al inmueble quien sea su dueño (artículo 2428). Debe pagarse y alzarse en la misma operación; revisa cómo en la guía de alzamiento de hipoteca.

Interdicciones, poderes y régimen matrimonial del vendedor

El estudio también mira a quien vende: si tiene interdicciones inscritas, si actúa por mandatario con poder vigente y suficiente, si una sociedad vendedora comparece con representantes facultados, y si se requiere autorización del cónyuge por sociedad conyugal (artículo 1749 del Código Civil) o por tratarse de un bien familiar (artículo 142).

Contribuciones y avalúo fiscal

Se pide el certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería General de la República, que muestra las cuotas vigentes y morosas del impuesto territorial. Según ChileAtiende, se solicita indicando la región, la comuna y el rol de la propiedad, y tiene una vigencia de un mes desde su emisión porque los recargos de la deuda morosa varían mes a mes. El rol debe coincidir con el inmueble que se compra, incluidos estacionamientos y bodegas con rol propio.

Recepción final de obras en la Dirección de Obras Municipales

La Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que ninguna obra puede ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, parcial o total, salvo los mecanismos alternativos que la misma ley contempla (artículo 145). Por eso se revisa el certificado de recepción definitiva de la DOM y se compara con lo construido: ampliaciones sin permiso pueden generar reparos del banco, multas o dificultades para vender más adelante.

Departamentos y condominios: reglamento de copropiedad

En un condominio se revisa el reglamento de copropiedad y la individualización de la unidad, sus bodegas y estacionamientos. Según la Ley Nº 21.442, la obligación de contribuir a los gastos comunes sigue siempre al dueño de la unidad, incluso respecto de lo devengado antes de su adquisición, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el anterior propietario (artículo 6). Por eso conviene pedir a la administración un certificado de gastos comunes al día antes de firmar.

Quién paga el estudio de títulos y cuánto demora

No existe una regla legal general. Cuando hay crédito, el banco lo encarga y la CMF lo incluye entre los gastos operacionales de cargo del deudor. Si compras al contado, normalmente lo encarga y paga el comprador. El plazo depende de la obtención de los certificados y de la complejidad de la cadena de títulos: una propiedad con pocos traspasos se revisa más rápido que una con herencias, subdivisiones o sociedades. El Conservador de Santiago informa que es usual que los bancos pidan certificados actualizados dentro de 30 días desde su otorgamiento.

Checklist del estudio de títulos

• Inscripción de dominio vigente a nombre de quien vende.
• Cadena de títulos de al menos diez años sin eslabones faltantes.
• Certificado GP, idealmente con litigios, emitido recientemente.
• Certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería.
• Certificado de recepción definitiva coherente con lo construido.
• Poderes, autorizaciones del cónyuge o documentos de la sucesión, si corresponden.
• Reglamento de copropiedad y certificado de gastos comunes, en condominios.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Confundir la carpeta de certificados con el informe jurídico.
• Hacer el estudio después de pagar el pie en la promesa.
• Asumir que el estudio del banco revisa todo lo que interesa al comprador.
• Ignorar ampliaciones sin permiso o deudas de gastos comunes.
• Firmar con certificados antiguos que ya no reflejan el registro.

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Contenido informativo basado en fuentes oficiales consultadas el 30 de septiembre de 2026. El alcance de un estudio de títulos depende de los antecedentes de cada inmueble y de quienes intervienen.